1. Introducere
Achiziția unei locuințe reprezintă pentru majoritatea persoanelor fizice, cea mai importantă investiție din viață. Procesul implică multiple riscuri și tocmei de aceea este necesară o înțelegere a reglementărilor juridice și fiscale, precum și o evaluare a condițiilor pieței.
În anul 2025, cota redusă de TVA de 9% pentru livrarea de locuințe noi către persoane fizice comportă anumite discuții prin prisma condițiilor legale, asupra cărora ne vom referi în continuare într-un capitol distinct.
2. Fundamente Juridice ale Achiziției Imobiliare
2.1. Verificarea Documentației Legale – Diligența Prealabilă
Verificarea prealabilă (eng. due diligence) reprezintă, în opinia noastră, primul pas important în procesul de achiziție imobiliară. Prin aceasta analiză, se evaluează conformitatea juridică a bunului vizat. Neglijarea acestui pas poate conduce la riscuri semnificative, inclusiv pierderea investiției sau litigii în instanță.[1]
2.1.1. Actele de Proprietate
Verificarea titlului de proprietate este esențială pentru a confirma că vânzătorul are dreptul legal de a transmite imobilul. Documentele relevante includ:
- Contracte de vânzare-cumpărare anterioare, certificatul de moștenitor, actul de donație, hotărâri judecătorești definitive.
2.1.2. Extrasul de Carte Funciară
Extrasul de Carte Funciară este instrumentul juridic esențial pentru verificarea:
- dreptului de proprietate;
- existenței unor sarcini: ipoteci, sechestru, litigii notate, uzufruct etc.
Se poate obține online de orice persoană interesată prin platforma ANCPI (www.epay.ancpi.ro), contra unei taxe modice.
2.1.3. Autorizația de Construire și Recepția Finală (pentru imobile noi)
Pentru clădirile noi sau modificate substanțial, trebuie analizate:
- Autorizația de construire emisă legal;
- Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
Absenta acestor documente poate duce la imposibilitatea intabulării sau chiar la demolare în caz de neconformitate urbanistică.
2.1.4. Certificatul de Performanță Energetică
Potrivit Hotărârii Guvernului nr. 28/2008, acest certificat este obligatoriu la orice vânzare de imobil, iar lipsa sa poate afecta validitatea tranzacției sau duce la sancțiuni.
2.1.5. Dovada Achitării Taxelor și Impozitelor Locale
Conform legislatiei în vigoare, este necesară dovada achitării tuturor impozitelor locale de către vânzător. Notarii au obligația legală de a verifica această conformitate înainte de autentificare.
2.1.6. Adeverința de la Asociația de Proprietari (dacă este cazul)
Pentru imobile situate în condominiu, este esențială o adeverință emisă de asociația de proprietari, care atestă că nu există datorii restante la cheltuielile de întreținere sau fondul de reparații.
2.2. Antecontractul – Promisiunea de Vânzare-Cumpărare
2.2.1. Caracteristici
Potrivit articolului 1669 din Codul Civil, antecontractul prezintă următoarele caracteristici juridice principale:
-
Poate fi bilateral sau unilateral: Legea recunoaște atât promisiunea bilaterală, cât și cea unilaterală de vânzare-cumpărare ;
-
Posibilitatea solicitării pronunțării unei hotărâri judecătorești: În situația în care una dintre părți refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, cu condiția îndeplinirii tuturor celorlalte condiții de validitate;
-
Termen de prescripție: Dreptul la acțiune pentru neîndeplinirea obligațiilor din antecontract se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
Recent, la nivelul Senatului României a fost înregistrată o propunere legislativă (în ianuarie 2025) privind responsabilitatea contractuală și răspunderea financiară în antecontractele de vânzare-cumpărare, ceea ce sugerează o continuă evoluție a cadrului juridic în această materie.
2.2.2. Avantaje și scopuri juridice
Antecontractul:
- Consfințește voința serioasă a părților de a realiza tranzacția în viitor;
- Blochează vânzarea către terți dacă este înscris în Cartea Funciară;
- Permite obținerea de finanțare (ex. credit ipotecar, aprobare de principiu);
- Stabilește penalități și garanții pentru nerespectarea obligațiilor (ex. pierderea sau restituirea dublă a avansului).
2.2.3. Conținutul esențial al antecontractului
Antecontractul trebuie să conțină toate elementele esențiale ale viitorului contract:
- Identificarea părților (cu date personale și actele de identitate);
- Datele de identificare ale imobilului (inclusiv numărul cadastral și CF);
- Prețul de vânzare și modalitatea de plată (avans, rate, termen);
- Termenul limită pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare final;
- Clauze de garanție privind starea juridică și tehnică a imobilului;
- Clauze penale: dublul avansului în cazul renunțării nejustificate a vânzătorului, pierderea avansului în cazul retragerii cumpărătorului
- Forța majoră, litigii, lege aplicabilă.
2.2.4. Forma antecontractului – sub semnătură privată sau autentică?
În mod legal, antecontractul poate fi încheiat sub semnătură privată.
Totuși, pentru siguranță juridică și pentru posibilitatea de înscriere în Cartea Funciară, forma autentică notarială este ferm recomandată.
2.2.5. Înscrierea în Cartea Funciară
Efect juridic major: promisiunea înscrisă devine opozabilă terților;
2.3. Contractul de Vânzare-Cumpărare Autentic
Contractul de vânzare-cumpărare are un rol esențial în transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, iar în anumite cazuri, forma autentică a acestuia este impusă de lege.
2.3.1. Obligația formei autentice
Potrivit art. 1244 din Codul Civil, contractul de vânzare-cumpărare care are ca obiect un bun imobil trebuie încheiat în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Această exigență are ca scop protejarea părților, asigurarea informării corecte asupra efectelor contractului, precum și prevenirea litigiilor ulterioare.
Forma autentică presupune intervenția notarului public, care verifică identitatea părților, consimțământul liber exprimat și respectarea condițiilor legale.
2.3.2. Rolul notarului public
Notarul public nu doar redactează și autentifică actul, ci are și obligații suplimentare impuse de lege. Conform Ordinului ANCPI nr. 700/2014, notarul are obligația înregistrării contractului în Cartea Funciară. Această formalitate este esențială pentru ca actul să producă efecte juridice față de terți.
În practică, notarul întocmește cererea de înscriere în cartea funciară și o transmite electronic către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), împreună cu actul autentificat.
2.3.3. Momentul transferului dreptului de proprietate
Transferul dreptului de proprietate se produce la data autentificării actului, conform reglementărilor Codului Civil. Cu toate acestea, opozabilitatea față de terți intervine doar după intabularea în cartea funciară. Astfel, deși cumpărătorul devine proprietar din momentul autentificării, dreptul său nu va putea fi opus altor persoane (de exemplu, alți creditori sau dobânditori de bună-credință) decât din momentul în care este înregistrat în registrul de publicitate imobiliară.
Această distincție este importantă pentru stabilirea priorității drepturilor reale și a securității circuitului civil.
3. Regimul Fiscal în 2025
3.1. TVA Redus 9% – Criterii
TVA-ul de 9% se aplică numai dacă sunt îndeplinite toate condițiile de la art. 291 alin. (3) lit. c din Codul Fiscal:
- Cumpărătorul este persoană fizică;
- Locuința este nouă ;
- Suprafața utilă ≤ 120 m² ;
- Preț ≤ 600.000 lei fără TVA;
- Finisaj complet;
- Cumpărătorul nu a beneficiat anterior de TVA redus.
3.2. Neeligibilitatea – Efecte
Dacă una dintre condiții nu este respectată, se aplică TVA de 19% (Cod Fiscal, art. 291 alin. (1)).
Exemple de neeligibilitate:
- Preț de 610.000 lei → se aplică TVA 19%.
- Locuință vândută „la gri” → considerată incompletă.
- A doua achiziție cu TVA redus → nu este permisă.
3.3. Alte Impozite și Taxe
- Onorariul notarului: Pentru autentificarea actelor care au ca obiect bunuri imobile, onorariul se calculează la valoarea declarată de părţi. În cazul în care valoarea declarată de părţi este inferioară valorii minime stabilite prin studiul de piaţă, onorariul se calculează la valoarea minimă stabilită prin studiul de piaţă privind valorile minime imobiliare.[2]
- Taxa OCPI: 0,15% din prețul vânzării pentru persoane fizice și 0,50 % pentru persoane juridice
- Impozitul pe venit (pentru vânzător persoana fizica:)
În cazul în care proprietatea este vândută după mai puțin de 3 ani de la achiziție, se percepe un impozit de 3% din prețul tranzacției. Dacă, însă, imobilul a fost deținut timp de peste 3 ani, impozitul scade la 1%. Plata impozitului se face direct la biroul notarial, în ziua încheierii actului de vânzare-cumpărare, iar notarul este responsabil cu transferul sumei către bugetul de stat.
Resurse:
- Legislație și acte normative
- Codul Fiscal (Legea nr. 227/2015, actualizat) – text consolidat disponibil pe site-ul ANAF: portalcodulfiscal.ro+6static.anaf.ro+6static.anaf.ro+6C
- Codul civil: disponibil aici: https://legislatie.just.ro/public/detaliidocument/109884
- Rapoarte și analize ale pieței imobiliare
- Imobiliare.ro Market 360 – Piața Rezidențială T1 2025 – raport complet cu tendințe și indicatori esențiali: libertatea.ro+3market360.imobiliare.ro+3hub.imobiliare.ro+3
- Analiză Imobiliare.ro 2025 – trenduri și evoluții în context post-martie: adevarul.ro+4imobiliare.ro+4market360.imobiliare.ro+4
- Știri și articole
- Scădere a tranzacțiilor imobiliare (9% luna aprilie 2025 vs 2024) – analiza Adevărul din 09 iunie 2025: adevarul.ro
- https://www.juridice.ro/768052/responsabilitatea-contractuala-si-raspunderea-financiara-in-antecontractele-de-vanzare-cumparare-incheiate-cu-dezvoltatori-imobiliari-proiect-2.html
[1] A se vedea și: https://avocatdragan.ro/achizitie-imobil-in-complex-rezidential/
[2] https://cnpb.ro/onorariul-notarial
Iacob Constantin DRAGAN
Avocat
Baroul București