Deprecated: Funcția is_staging_site este considerată învechită începând cu versiunea 3.3.0. Folosește în locul ei in_safe_mode. in /home/avocatdr/public_html/wp-includes/functions.php on line 6031
Coproprietatea | Iacob Constantin DRAGAN
Deprecated: Funcția is_staging_site este considerată învechită începând cu versiunea 3.3.0. Folosește în locul ei in_safe_mode. in /home/avocatdr/public_html/wp-includes/functions.php on line 6031

Coproprietatea

1. Introducere

Proprietatea comună (coproprietatea) implică existența mai multor proprietari pentru un bun dobândit prin intermediul unui act juridic..

Există mai multe tipuri de proprietate comună, proprietatea comuna pe cote-parti,( obisnuita sau fortata) si in devalmasie.

Conform art. 633 din Codul civil, ”Dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă, până la proba contrară”.

2. Coproprietatea obișnuită

In coproprietatea obisnuita, fiecare coproprietar detine exclusiv o cota-parte din dreptul de proprietate si poate dispune liber cu privire la aceasta, daca nu exista o stipulatie contrara.

Fiecare coproprietar poate face acte de conservare( de intretinere) fara acordul celorlalati.

În schimb, actele de administrare urmează regula majorității, așadar este necesar acordul de voință al coproprietarilor care dețin mai mult de 50% din cotele-părți , cu două excepții:

  • Actele de administrare care limitează în mod substanţial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţi coproprietari nu vor putea fi efectuate decât cu acordul acestuia.( art. 641 , alin. 2 Cod civil)

            Considerăm că, în situația în care actul este încheiat fără acest acord, coproprietarul prejudiciat poate solicita în instanță, pe baza art. 641 alin.( 2) și a art. 642 alin. (1) din Codul civil, să se constate inopozabilitatea actului și poate cere daune în consecință.

  • Coproprietarul sau coproprietarii interesaţi pot cere instanţei să suplinească acordul coproprietarului aflat în imposibilitate de a-şi exprima voinţa sau care se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menţinerii utilităţii sau valorii bunului.( art. 641, alin. 3 Cod civil)

Coproprietarii pot imparti beneficiile si vor suporta pierderile in raport de cota lor parte. Totodată, fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun cu conditia de a nu schimba destinatia si a proteja drepturile celorlalti coproprietari.

Modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor, iar în caz de neînţelegere, prin hotărâre judecătorească.

Daca un coproprietar este prejudiciat prin utilizarea abuziva a bunului comun de catre alt coproprietar, fara acordul acestuia, el poate solicita despagubiri pentru echivalentul lipsei de utilizare. Potrivit Noului Cod Civil, temeiul legal pentru acest lucru se afla in articolul 636 alineatul 2, care prevede ca ”Cel care, împotriva voinţei celorlalţi proprietari, exercită în mod exclusiv folosinţa bunului comun poate fi obligat la despăgubiri”.

Fructele produse de bunul comun aparțin tuturor coproprietarilor proporțional cu cota-parte pe care o deține fiecare.

Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun însuşite de un coproprietar fac parte din masa partajabilă cât timp ele nu au fost consumate ori înstrăinate sau nu au pierit şi pot fi identificate distinct. În caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despăgubiri, cu excepţia cazului în care fructele au pierit în mod fortuit. Dreptul la acţiunea în despăgubiri este supus prescripţiei, potrivit dreptului comun.

Cu privire la actele de  dispoziție, art. 641 alin. (4) dispune că „orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziţie”.

Cu titlu exemplificativ, acte de dispozitie pot fi: acte de instrainare a bunurilor, acte de folosinta cu titlu gratuit, constituirea unui drept de uzufruct, etc.

Dacă nu se respectă aceste norme, consecința este, similar cu cazul actelor de administrare, inopozabilitatea față de coproprietarul  care nu și-a dat acordul cu privire la respectivul act..

3. Coproprietatea forțată

În cazul coproprietăţii forţate, fiecare coproprietar are dreptul de proprietate asupra părţii sale a bunului imobil şi este responsabil pentru întreţinerea şi îmbunătăţirea acesteia. De asemenea, fiecare coproprietar are dreptul să folosească şi să beneficieze de întregul bun imobil în mod egal cu ceilalţi coproprietari.

Cheltuielile pentru întreţinerea şi conservarea bunului comun se suportă în mod proporţional cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar. Când bunul comun are caracter accesoriu, în absenţa unei convenţii contrare, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se stabileşte în funcţie de întinderea bunului principal.

Asa cum se arata in jurisprudenta: în materia proprietăţii pe etaje sau apartamente drepturile celor interesaţi asupra părţilor din imobil destinate folosinţei în comun se bazează pe o stare de coproprietate forţată, care derivă din însăşi destinaţia lucrului, iar durata este subordonată existenţei construcţiei.(TS, s. civ., dec. nr. 568/1982, în RRD nr. 3/1983, p. 64]

Se află în coproprietate forţată:

1. bunurile prevăzute la art. 649, 660, 687 și 1141din codul civil;

2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de hotar între acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile şi izvoarele;

3. bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri;

4. orice alt bun comun prevăzut de lege.

Conform art. 649 Cod civil:

(1) Sunt considerate părţi comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:
a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafaţă excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi obişnuite;
b) fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele;
c) instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea părţi;
d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.

(2) Coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii sunt considerate părţi comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii.

Art. 660 din Codul civil dispune:

(1) Zidul, şanţul, precum şi orice altă despărţitură între două fonduri sunt prezumate a fi în proprietatea comună a vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune, în condiţiile legii.
(2) Dispoziţiile art. 651 sunt aplicabile în mod corespunzător.

Art. 687: Proprietatea periodică
Dispoziţiile prezentului capitol se aplică, în absenţa unei reglementări speciale, ori de câte ori mai multe persoane exercită succesiv şi repetitiv atributul folosinţei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale de timp determinate, egale sau inegale.

 Art. 1141 din Codul civil dispune:

 (1) Constituie amintiri de familie bunurile ce au aparţinut membrilor familiei şi stau mărturie istoriei acesteia.

(2) Sunt incluse în această categorie bunuri precum corespondenţa purtată de membrii familiei, arhivele familiale, decoraţiile, armele de colecţie, portretele de familie, documentele, precum şi orice alte bunuri cu semnificaţie morală deosebită pentru respectiva familie.

4. Devălmășia

Proprietatea comună în devălmașie este o formă de proprietate comună în care bunul aparține tuturor coproprietarilor, fără ca acestora să li se atribuie o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra bunului. Astfel, nu numai bunul în sine nu este împărțit,  ci nici dreptul de proprietate asupra bunului, văzut abstract, nu este împărțit între coproprietari.

Din prevederile art. 668 alin. (1) C. civ. rezultă că prevederile noului Cod, consacrate regimului comunităţii legale de bunuri a persoanelor căsătorite (art. 339-359), constituie dreptul comun în materia proprietăţii devălmaşe, indiferent care ar fi izvorul acesteia. 

Bunaoara, art. 668 alin. (1) cod civil prevede:

„1) Dacă se naşte prin efectul legii, proprietatea în devălmăşie este supusă dispoziţiilor acelei legi care se completează, în mod corespunzător, cu cele privind regimul comunităţii legale”.

Nu sunt bunuri comune cele dobandite de soti prin donatie sau testament, daruri primite in exercitarea profesiei, trusa medicala, trusa mecanicului etc.

Art. 339 din noul C. civ. instituie regula că bunurile dobândite de oricare dintre soţi, în timpul regimului comunităţii legale, sunt bunuri comune în devălmăşie, de la data dobândirii acestora.

Actele de conservare, de utilizare și de administrare pot fi încheiate de fiecare soț cu privire la oricare dintre bunurile comune. Consimțământul scris al soților este necesar atunci când se încheie acte prin care ar putea fi afectată utilizarea asupra locuinței familiei sau când se mută bunurile care mobilizează sau decorează locuința respectivă.

Fiecare soț poate încheia singur acte de dobândire a bunurilor comune. Actele materiale de utilizare pot fi întreprinse de fiecare soț asupra bunului comun, fără consimțământul celuilalt soț, cu precizarea că schimbarea destinației acestuia nu poate fi făcută decât prin acordul soților.

Acordul ambilor soți este necesar în cazul actelor de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale având ca obiect bunurile comune, cu excepția darurilor obișnuite și a actelor cu titlu oneros având ca obiect bunurile mobile comune, dacă înstrăinarea acestora nu este supusă, conform legii, unor formalități specifice de  publicitate.

Proprietatea comună în devălmășie încetează prin partaj, fie în timpul căsătoriei, fie după desfacerea acesteia.

Iacob Constantin DRAGAN

Avocat

Baroul Bucuresti

31/12/2022