Speta:
În 2024, Curtea de Justiție a Uniunii Europene (CJUE) a fost chemată să răspundă la o întrebare importantă: poate un stat membru să limiteze comisioanele percepute de agențiile imobiliare fără să încalce regulile Uniunii Europene?
Răspunsul vine dintr-un caz din Slovenia (cauza C-674/23 – AEON NEPREMIČNINE) și este extrem de relevant și pentru alte țări, inclusiv România.
Ce prevedea legea slovenă?
Slovenia a adoptat o lege care plafona comisioanele agenților imobiliari astfel:
- Pentru vânzări sau cumpărări de locuințe – maxim 4% din prețul imobilului.
- Pentru închirieri – maxim 4% din valoarea totală a chiriei (calculată pe toată durata contractului), dar nu mai mult decât o chirie lunară.
Scopul? Să protejeze consumatorii, să facă locuințele mai accesibile și să evite tarifele exagerate practicate de unele agenții.
A fost această măsură contestată?
Da. Mai multe agenții imobiliare au susținut că legea slovenă le limitează libertatea de a-și stabili prețurile și încalcă principiile pieței libere garantate de Uniunea Europeană – în special
Cazul a ajuns pe masa CJUE, care a avut de analizat dacă o astfel de intervenție din partea statului este compatibilă cu dreptul european.
Ce a spus Curtea?
CJUE nu a respins plafonarea, dar nici nu a dat undă verde necondiționat. A spus, în esență:
– Da, un stat membru poate impune un plafon pentru comisioanele agenților imobiliari, dacă:
- Măsura este justificată de un interes public real (de exemplu, protecția consumatorilor sau accesul la locuințe)
- Este proporțională, adică nu merge mai departe decât este nevoie
- Nu există alte măsuri mai blânde care să atingă același scop
Curtea a recunoscut că transparența și accesibilitatea locuințelor sunt obiective legitime și importante. Dar a subliniat că aplicarea măsurii trebuie evaluată atent la nivel național.
Ce întrebări trebuie să lămurească instanțele naționale?
CJUE a lăsat în sarcina instanței slovene să verifice câteva aspecte esențiale:
- Se aplică măsura și acolo unde nu e necesar?
De exemplu, în cazul locuințelor de lux sau al chiriașilor care nu sunt vulnerabili? - Afectează negativ activitatea agențiilor?
Dacă acestea nu-și mai pot acoperi costurile, atunci poate măsura trebuie ajustată. - Există alternative mai eficiente și mai blânde?
De exemplu:- Sprijin direct pentru persoanele vulnerabile
- Obligații de informare clară despre tarife
- Dezvoltarea de locuințe sociale sau măsuri fiscale
De ce e importantă această decizie?
Hotărârea CJUE nu afectează doar Slovenia. Ea oferă un precedent pentru toate țările UE, inclusiv România. Mesajul este clar: Statele pot interveni pe piața imobiliară pentru a proteja consumatorii, dar trebuie să o facă cu măsură și justificare.
Această decizie trasează granițele între:
- Libertatea agenților economici de a-și stabili prețurile
- Și dreptul statelor de a proteja cetățenii și interesul public
Ce înseamnă asta pentru România?
Dacă România ar dori să impună o măsură similară, această hotărâre oferă un ghid foarte clar:
- Este posibil, dar nu fără o analiză detaliată
- Ar trebui justificate temeinic obiectivele sociale și economice
- Orice intervenție trebuie să fie proporțională și bine fundamentată
Dacă ești agent imobiliar, consumator sau pur și simplu urmărești cu interes evoluția reglementărilor europene, acest caz este un exemplu excelent de cum echilibrează CJUE libertatea economică cu protecția socială.
Referințe:
https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?docid=295848&doclang=RO
Iacob- Constantin DRAGAN
Avocat
Baroul BUCURESTI